“Huur brengt 4% op van de aankoopprijs, waarom zou ik dan in stenen investeren?”
Elke keer als ik dat hoor, weet ik: die persoon begrijpt het spelletje nog niet. Vastgoed hoort voor mij thuis in elke sterke beleggingsportefeuille. En ergens begrijp ik die redenering wel. Je koopt een pand, ontvangt huur en vergelijkt die huur met de aankoopprijs. Alleen werkt vastgoed zo niet.
Wie het rendement van vastgoed uitsluitend berekent op basis van de huurinkomsten, kijkt maar naar één stukje van de puzzel. Het echte rendement zit in verschillende hefbomen die tegelijk voor je werken.
Je vermogen groeit door schuldafbouw
Je koopt een pand van €600.000, brengt €100.000 zelf in en financiert €500.000. De huurinkomsten helpen je krediet af te betalen. Als er jaarlijks €18.000 kapitaal wordt afgelost, groeit jouw vermogen met €18.000, zonder dat je dat volledig zelf moet financieren.
Je profiteert van waardestijging op het volledige pand
Stijgt het pand met 2,5%, dan creëer je €15.000 extra waarde. Die stijging bereken je op de volledige €600.000, niet op jouw eigen inbreng van €100.000. Dat betekent meteen 15% rendement op je eigen kapitaal.
Tijd en inflatie werken in je voordeel
Je huur stijgt mee met de index, terwijl je maandelijkse afbetaling gelijk blijft. Een investering die vandaag weinig cashflow oplevert, kan daardoor binnen enkele jaren een pak interessanter worden.
Je bouwt een hefboom voor je volgende investering
Door schuldafbouw en waardestijging groeit je eigen vermogen in het pand. Dat vermogen kan je later opnieuw inzetten als hefboom voor een volgende investering. Zo kan één pand de basis vormen voor een grotere vastgoedportefeuille.
En daar zit volgens mij de grote denkfout wanneer mensen zeggen dat vastgoed “maar 4%” opbrengt.
Rekenvoorbeeld: het rendement van vastgoed op €100.000 eigen inbreng
Stel dat je op €100.000 eigen inbreng in één jaar €18.000 vermogen opbouwt door schuldaflossing, en dat je pand €15.000 in waarde stijgt. Dan creëer je €33.000 extra vermogen op €100.000 eigen kapitaal. Dat is 33% rendement.
Dit voorbeeld is bewust eenvoudig gehouden. Registratierechten, notariskosten, interesten, onderhoud en belastingen zitten er niet in, en die bepalen mee wat er in jouw situatie echt overblijft.
Cashflow, schuldafbouw, waardegroei en hefboomwerking: pas als je die vier samen bekijkt, zie je wat vastgoed werkelijk voor je kan doen. Rijkdom is niet altijd zichtbaar op je bankrekening. Soms bouw je ze jaar na jaar op, steen voor steen.
Wil je weten wat vastgoed in jouw situatie oplevert? In onze audit rekenen we je vermogen en pensioen samen met jou door.
