Terwijl alle aandacht de voorbije maanden naar de meerwaardebelasting ging, sloop er in alle stilte een andere fiscale maatregel door die voor veel particuliere vastgoedinvesteerders minstens even ingrijpend is.
Met de wet van 18 december 2025 wordt namelijk de federale interestaftrek voor niet-eigen woningen volledig afgeschaft vanaf aanslagjaar 2026.
Zonder overgangsregeling. Zonder uitzondering voor bestaande leningen.
Met andere woorden: wie vandaag een lening heeft lopen voor een tweede woning, verliest vanaf inkomstenjaar 2025 het recht om de betaalde interesten fiscaal af te trekken.
Wat verandert er precies?
De federale overheid schrapt vanaf aanslagjaar 2026 verschillende fiscale voordelen voor woningen die niet de eigen woning zijn.
Het gaat onder meer over:
- de gewone interestaftrek op leningen voor een tweede woning of opbrengsteigendom;
- de belastingvermindering voor groene leningen;
- de vermindering voor bijkomende interesten;
- de verhoogde vermindering voor bouwsparen;
- de federale woonbonus voor woningen die niet langer de eigen woning zijn.
En vooral belangrijk:
de maatregel geldt ook voor bestaande leningen.
Wie dus enkele jaren geleden investeerde in vastgoed en daarbij rekende op een fiscale aftrek van de interesten, ziet die fiscale optimalisatie volledig verdwijnen.
Wie wordt hierdoor geraakt?
Opvallend genoeg zijn het niet de grote vastgoedspelers die de impact het hardst zullen voelen.
Professionele investeerders werken vaak via een vennootschap en vallen grotendeels buiten deze regeling.
De echte impact zit bij de particuliere belegger:
- de zelfstandige met een verhuurd handelspand;
- de ondernemer met een appartement als investering;
- ouders die een woning kochten voor hun kinderen;
- particulieren die investeren in vastgoed als aanvullend pensioen.
Voor veel van hen verandert de netto-rendabiliteit van hun investering plots aanzienlijk.
Wat betekent dit concreet?
Stel:
- lening van €200.000
- interestvoet van 2%
- jaarlijkse interestlast van ongeveer €4.000
- verhuurd appartement met een belastbaar onroerend inkomen van €3.500
Tot vandaag konden die interesten nog fiscaal in mindering worden gebracht.
Vanaf aanslagjaar 2026 verdwijnt die aftrek volledig.
Het gevolg?
Waar het belastbaar resultaat vroeger vaak nihil was, wordt nu het volledige onroerend inkomen opnieuw belast.
Dat kan al snel leiden tot een extra belastingfactuur van €1.500 tot €2.000 per jaar — en dat gedurende de volledige looptijd van de lening.
Waarom deze maatregel zoveel impact heeft
De grootste frustratie bij veel investeerders zit niet alleen in de afschaffing zelf, maar vooral in het ontbreken van een overgangsregeling.
Mensen die in 2023 of 2024 investeerden, deden dat op basis van de toen geldende fiscale regels.
Toch worden ook zij nu volledig getroffen.
Zelfs de Raad van State wees op het gebrek aan overgangsmaatregelen, maar de regering hield vast aan de onmiddellijke invoering om budgettaire redenen.
Wat kan u vandaag best doen?
Deze wijziging maakt het belangrijker dan ooit om vastgoedinvesteringen opnieuw strategisch te bekijken.
Denk bijvoorbeeld aan:
- een herberekening van de netto-rendabiliteit;
- een evaluatie van de financieringsstructuur;
- bekijken of investeren via een vennootschap interessanter wordt;
- het analyseren van toekomstige vastgoedprojecten vanuit fiscaal én financieel standpunt.
Veel eigenaars van een tweede woning zijn zich vandaag nog niet bewust van deze wijziging — terwijl de impact aanzienlijk kan zijn.
Van boekhouding naar inzicht
Bij Ondernemingscoach geloven we dat fiscaliteit meer is dan enkel aangiftes verwerken.
Net in momenten zoals deze maakt proactief advies het verschil.
Heeft u een lening lopen voor een tweede woning of opbrengsteigendom?
Dan is dit hét moment om uw situatie opnieuw te laten analyseren en te bekijken welke impact deze maatregel concreet heeft op uw rendement en fiscale positie.
